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ACHAT & VENTE DE VOTRE BIEN
1/ L’ACHAT ou AVANT CONTRAT DE VENTE
L’avant contrat de vente ou plus communément appelée « promesse de vente » lie les parties en présence et fait naître des obligations juridiques tant pour le vendeur que l’acquéreur.
Toujours assorti d’un délai de rétractation, cet avant contrat peut également contenir des conditions suspensives.
- Définition
La promesse de vente est définie par l’article 1589 du Code Civil qui précise : « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque sur la chose et le prix. Il en résultera le paiement d’un acompte sur le prix et la prise de possession du terrain…. ».
La promesse de vente dite synallagmatique est donc l’avant contrat type le plus généralement utilisé par les professionnels.
Mais attention, peu de gens savent que par le mot promesse il convient d’entendre vente.
En effet, comme le précise le Code Civil, cet engagement donne naissance à une véritable vente qui emporte transfert de propriété, transfert qui ne deviendra définitif que par le paiement complet du prix et la remise des clés chez le notaire.
Seul le délai de rétraction peut encore vous permettre de faire marche arrière.
- Le délai de rétractation
L’avant contrat est, par conséquent, un engagement lourd qui va peser sur votre avenir. : cet acte doit donc être mûrement réfléchi et appréhender dans sa totalité.
Toutefois, l’acquéreur dispose de la faculté de se rétracter dans les 7 jours qui suivent la signature de la promesse.
Avec un professionnel de l’immobilier titulaire d’une garantie financière, la signature s’accompagne généralement du paiement d’un acompte (10% du prix de vente), acompte qui sera restitué dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétraction qui doit être adressé à l’agent immobilier par courrier recommandé AR.
- Les conditions suspensives
Enfin, l’existence d’une condition suspensive est une entrave à la réalisation immédiate de la vente.
Celle-ci doit être insérée dans la promesse si l’achat de votre bien est financé par un prêt et doit être assortie d’un délai.
Sa non réalisation vous permet alors d’annuler la vente et la promesse meurt d’elle-même.
II/ LA VENTE
1/ Vente d'un logement libre
Plusieurs lois obligent aujourd’hui le propriétaire, vendeur de son bien, à fournir 4 types de certificats à l’acquéreur faute de quoi la vente sera impossible.
- L’amiante
Selon la loi, pour tous les immeubles bâtis avant le 1er janvier 1980, le propriétaire doit faire procéder à une recherche « de flocages contenant de l’amiante ».
Depuis le 1er juillet 1997, la recherche d’amiante doit également être réalisée dans les faux plafonds des immeubles bâtis avant le 29 juillet 1996.
- Le plomb
Pour tous les immeubles bâtis avant 1948 et déclarés dans une zone à risque par la Préfecture, le vendeur doit faire procéder à une recherche d’accessibilité au plomb, ce qui signifie que l’on recherche la présence de plomb dans le logement sans que celui-ci soit accessible.
Généralement, il s’agira de l’existence de peinture contenant du plomb.
- Les Termites
Depuis le 8 juin 1999 et si l’immeuble a été déclaré dans une zone à risque par la préfecture, le vendeur doit faire procéder à un état parasitaire qui va déterminer la présence éventuelle de termites.
Ce rapport doit être réalisé par un expert entomologiste et a une durée de validité de trois mois.
Il est donc judicieux de le faire le plus tardivement possible afin qu’il soit toujours valable le jour de la signature chez le notaire.
- La loi CARREZ
La loi du 8 décembre 1996 impose la mention de la « superficie privative exacte » dans toutes les promesses de vente à peine de nullité (article 46).
Le décret du 29/05/1997 définie la superficie privative qui est la surface des planchers des pièces fermées et couvertes après déduction des surfaces occupées par les murs, escaliers….
De plus, la loi accorde une tolérance d’erreur de plus ou moins 5%, au delà l’acquéreur pourra alors remettre la vente en cause.
Enfin, la loi ne fait pas obligation de faire réaliser ce certificat par un professionnel (expert-géomètre) mais cela est recommandé dans l’éventualité dans litige.
Il est exclu du champ d’application de la loi les caves, garages, emplacements de parkings et surfaces inférieures à 8m2.
2/ Vente d'un logement occupé
La reprise d'un logement loué ou dit occupé n'est possible qu'à l'expiration du bail.Le propriétaire vendeur doit alors faire délivrer à son locataire, par courrier recommandé ou par huissier, un congé pour vente 6 mois avant l'échéance du bail.De plus, il a pour obligation de proposer en priorité à son locataire la possiblité d'acheter son bien en vertu de son droit de préemption (droit d'achat prioritaire).
Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour faire connaître, pour courrier recommandé AR, à son propriétaire ses intentions.Si le bien est vendu occupé, le dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux doit être reversé par le vendeur à l'acquéreur le jour de la signature chez le notaire.C'est alors le nouveau propriétaire qui remboursera le dépôt de garantie au locataire le jour de son départ.
Si vous souhaitez nous confier la vente de votre bien, merci de remplir la fiche de renseignement . L'un de nos collaborateurs ne manquera pas de vous recontacter dans les plus brefs délais.