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Mise en Location
La mise en location d'un bien se doit d'être envisagée par étape à savoir:
- Le contrat de location
- L'état des lieux
- Les charges et réparations locatives
- La résiliation du bail
- Les litiges bailleur/locataire
1/ Le contrat de location
La mise en location d'un bien à usage d'habitation est soumis à un régime juridique très stricte principalement défini par la loi du 6 juillet 1989 dite d'Amélioration des rapports locatifs et complétée notamment par le décret du 14 septembre 2006 qui a imposé de nouvelles obligations au bailleur dont celle d'annexer au bail le DPE "diagnostique de performances énérgétiques".
- Location d'un bien vide
L'article 3 de la loi du 6/07/1989 impose une obligation essentielle: le contrat de location doit être écrit et comporter les mentions suivantes
- L'identité et le domicile du bailleur et du locataire
- La date de la prise d'effet du bail et sa durée: il convient alors de distinguer 2 cas
Si le bailleur est une personne physique, le bail est consenti pour une durée de 3 ans et renouvelable sans limitation de durée
Si le bailleur est une personne morale, le bail est consenti pour une durée de 6 ans et renouvelable dans les mêmes conditions.
Le bailleur ne peut donner congé avant l’échéance du bail sauf en cas de vente ou de reprise.
- Le montant du loyer dont la fixation est à l’origine libre.
En cas de renouvellement, seule l’indexation légale (IRL) pourra justifier l’augmentation du loyer.
- L’adresse et la désignation du bien y compris les annexes à savoir cave, garage, parking, terrasse, cabanon….
- Les annexes qui se composent de:
L’état des lieux établi à l’entrée du locataire et à la sortie, qui est obligatoire et contradictoire.
L’acte de cautionnement qui est une annexe au contrat de bail et par lequel une personne physique se porte caution pour le locataire auprès du bailleur.
- La location meublée
Ce mode de location est régi par les règles juridiques de droit commun (Code civil) mais également par le décret du 29/07/1998.
La location meublée est applicable à tout type de logement à condition qu’il soit à usage d’habitation et suffisamment garni (meubles, vaisselle, ustensiles de cuisine, TV, linge de maison…)
La durée du bail est libre ainsi que la fixation du loyer qui sera fonction des prix pratiqués dans le quartier au jour de la signature.
2/ L’état des lieux
L’état des lieux est une véritable annexe au contrat de location.
Il est établi lors de l’entrée dans les lieux du locataire et repris lors de sa sortie : c’est un document essentiel qu’il convient d’établir avec rigueur car il prendra toute son importance lorsque se posera la question de la restitution du dépôt de garantie.
Il doit être réalisé contradictoirement par les parties ou par huissier à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés.
En cas d’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives mais la partie qui aura fait obstacle à sa réalisation ne pourra se prévaloir de cette présomption.
3/ Réparations locatives et Charges récupérables
Elles sont définies par le décret du 26 Août 1987 qui établi une définition juridique tant des réparations locatives que des charges récupérables -
- Les réparations locatives : elles sont à mettre en opposition avec les réparations mises à la charges du propriétaires.Sont concernées les travaux d’entretien et les menues réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements privatifs (remplacement des joints de robinets, graissage des gonds, réfection des mastics…..) -
- Les charges récupérables : elles concernent l’ensemble des charges pouvant être répercutées au locataire telles consommation d’eau, de chauffage……
L’établissement des charges récupérables permet de procéder en fin d’année à la régularisation des charges du locataire qui s’établie comme suit :
charges récupérables – provisions de charges sur 12 mois
4/ La résiliation du contrat
Les conditions de résiliation sont définies aux articles 13 et 15 de la loi du 6/07/89.
Elle peut émaner tant du locataire que du bailleur
- Congé du locataire : il peut être donné à tout moment par lettre recommandée AR, en prévenant le bailleur 3 mois à l’avance.Le délai de préavis peut être réduit à un mois dans certaines conditions dont notamment perte d’emploi, mutation, premier emploi……
- Congé du bailleur : il doit être adressé au locataire 6 mois avant l’échéance du bail par lettre recommandée AR ou par huissier.Il devra être fondé soit sur la décision de vendre ou de reprendre le logement soit sur un motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire d’une obligation essentielle lui incombant.
Le congé devra indiquer le motif et indiquer :
- en cas de reprise, le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise
- en cas de vente, le prix et les conditions de réalisation de la vente envisagée, ce congé valant offre de vente au profit du locataire.
5/ Les litiges bailleur/locataire
Il existe deux principaux sujets donnant lieu à la naissance d’un éventuel litige entre le bailleur et son locataire qui sont les travaux et le non paiement du loyer.
- Les travaux :
Le décret du 26/08/87 a établi une distinction entre les réparations locatives et les autres.
Par conséquent et ayant listé les réparations incombant au locataires, toutes celles qui n’entrent pas dans ce champ d’application sont donc à la charge du bailleur.
De plus, conformément aux dispositions du Code Civil, le bailleur a donc obligation d’assurer à son locataire une jouissance paisible du logement et de réaliser les travaux nécessaires au confort normal de son locataire (ex : remplacement du ballon d’eau chaude, de la chaudière, des convecteurs, des fenêtres…..)
De façon générale, et en cas de non réalisation de ces travaux, le locataire aura alors tendance à se faire justice lui-même ce qui se manifestera par le non paiement de son loyer ce que la loi ne lui permet pas.
La seule solution sera de consigner ses loyers sur autorisation préalable du juge des loyers.
- Le non paiement du loyer
L’obligation principale du locataire est de payer son loyer aux termes convenus.
A défaut de paiement, il s’expose à une éventuelle résiliation de son bail, qui est de plein droit.En effet, dans tous les contrats de location, il est inséré une clause dite « clause résolutoire » qui emporte la résiliation du bail.Dans ce cas, le bailleur doit faire délivrer par huissier à son locataire un commandement de payer.
Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.
Passer ce délai, le bailleur est en droit de faire constater par le juge la résiliation du bail : la clause résolutoire emporte la résiliation d’office mais elle ne devient effective que par le rendu d’un jugement.
Dans un tel cas de figure, le bailleur s’engage généralement dans une procédure lourde, longue et coûteuse sachant que le locataire bénéficie d’un statut protégé (trêve hivernale empêchant les expulsions, délais souvent accordés par les magistrats pour régler la dette….).
Il est donc important pour le bailleur de souscrire une assurance contre les risques locatifs généralement appelée « garantie des loyers impayés » qui couvrent :
1. les impayés de loyers jusqu’à l’expulsion du locataire
2. les frais de procédures (actes d’huissier…)
3. Les frais d’avocat
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